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房地产的实质:狼 王八 狐狸 老鼠的故事

时间:2020-09-24

羊狼狐狸熊房地产的故事

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从前,有一只猪每年收入5万元,多年省吃俭用终于有了20万元积蓄,打算用这笔钱自建一个猪窝,打听了一下行情,买地要花5万元,建筑成本10万元、装潢、买家具要花5万元。20万元正好够用。 王八本来是包工头,看到想自建猪窝的猪很多,想到这里大有文章可做,于是就转型做房地产开发,为了从猪们身上挣更多的钱,找来策划专家狐狸帮忙。狐狸说:这好办,关键是要把猪窝的卖价拔高到自建费用三倍以上,狐狸建议王八开发的猪窝一套卖80万元。 王八:猪只有20万元积蓄,即使暂不装潢、不买家具,也只能承受20万元,猪窝这么高的售价猪肯定买不起。 策划专家狐狸对王八说:你太不懂策划了,通过我的策划,不仅能让猪能买得起80万元的猪窝,而且让你心甘情愿地付给我10万元策划费后,还比原来可以多赚许多钱。 狐狸的整体策划方案是:把开钱庄的老鼠拉进来,猪窝卖价80万元,让猪把现有积蓄20万元用作首期付款,剩余的60万元让猪从老鼠那里贷款分20年归还,老鼠20年可以向猪收30万元利息,而且猪窝抵押在老鼠手里,很放心,所以老鼠高兴地采纳了狐狸的方案。 王八对狐狸说:虽然把猪的积蓄掏空、未来20年的收入也提前掏空后,猪可以承受猪窝80万元售价,但是,比猪自建猪窝贵了60万元,猪难以接受,而且猪不习惯把未来的收入提前花掉。 狐狸说:这难不倒我,猪虽然是死脑筋,但并不等于一成不变,猪也会与时俱进,关键是要忽悠,只要从两方面忽悠,上述方案一定可以实施。 一方面是用投资增值来忽悠猪,通过各种渠道告诉猪,虽然80万元比自建猪窝高出60万元,但猪窝会不断增值,完全可以涨到200万元、300万元,所以现在80万元买是很划算的,一定要抓紧买,买晚了又要涨上去了。为了营造买晚了又要涨的气氛,狐狸让王八每年提高售价,并且策划了雇猪排队买房、自买自卖等一系列营销活动。 另一方面是用消费观念变革来忽悠猪,通过各种渠道告诉猪以前量入为出的观念过时了,提前消费才是先进的、与国际接轨的观念。 在这两方面忽悠下,加之盖房用地都由狼控制着,在王八花了5万元贿赂狼以后,狼就不卖给猪盖猪窝的土地了,狼只把土地卖给王八,猪只能从王八这里买盖好的猪窝,因此,猪一边发牢骚,一边抢着掏钱付首付、抢着贷款买80万元的猪窝。 在80万元的卖猪窝收入中,狼拿走了土地款5万、税10万,狐狸拿走策划费10万,工程承包商拿走建筑费10万,销售代理公司拿走销售提成5万,媒体拿走广告费5万元,设计、监理、律师等服务机构拿走共5万,王八付给老鼠贷款利息5万(因为王八没钱,运作费用向王八借的),王八向狼贿赂5万元,扣除各项费用后,王八盈利20万元。另外,猪向老鼠贷款60万元20年贷款利息50万元,是在80万元之外的另外付的。 狼拿走土地款5万、税10万、贿赂5万后,本来已经心满意足,但是看到王八盈利20万元后,心想这20万元是自己用低地价的支持下赚得的,所以要提高土地价格。通过土地拍卖加炒作,把每个猪窝对应的地价从5万提高到55万元。为了让王八和猪都能接受提价,狼花5万元在附近修了一条路,并画了一张未来规划的图。 王八买土地价增加了50万元,顺水推舟给每个猪窝加价50万元,狐狸说至少要加70万元,因为新盖的猪窝不仅交通和商业配套改善,而且有了生态概念、教育概念、科技概念等许多忽悠价值。 于是,一个猪窝售价涨到了150万元(是猪以前自建猪窝费用的10倍),参与其中的狼、王八、狐狸、老鼠,以及中介、服务机构捞到的好处都明显增加。 只是那可怜的猪,原来自建猪窝只需20万元,现在需首付30万元(总价的20%),贷款130万元,20年内除归还130万本金外,还需付贷款利息100万元,相当于总共付了250万元。 售价150万元、花250万元(加利息)买来的这套猪窝确实有投资价值,在狼、王八、狐狸、老鼠的共同忽悠下,20年后涨到了300万元,但是这只猪就这么一个猪窝,到死也不会去卖掉这个猪窝。与花20万元自建的、不能转售增值的猪窝实际上没有任何区别!

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